Die Gesellschafter einer Immobilien-GbR haften entsprechend §§ 128, 130 HGB quotal mit ihrem Privatvermögen auch für von der Gesellschaft vor ihrem Beitritt zur Objektfinanzierung begründete Darlehensverbindlichkeiten. Eine Beschränkung der Altschuldenhaftung aufgrund von Vertrauensschutzerwägungen scheidet aus, wenn sowohl der Prospekt als auch der dem Prospekt beigefügte Darlehensvertrag auf eine persönliche Haftung der Gesellschafter für die vor ihrem Eintritt aufgenommene Objektfinanzierung hinweisen.

Die Kläger waren einem Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beigetreten. Mit ihrer Klage begehrten die Kläger die Feststellung, dass sie gegenüber einer Bank nicht mehr aus einem Darlehensvertrag zwischen der Fondsgesellschaft und dem Kreditinstitut verpflichtet zu seien. Das Kammergericht wies die Klage ab. Zur Begründung führte das Gericht mit Hinweis auf ein Urteil des BGH aus dem Jahre 2001 (WM 2001, 408) aus, dass es seit dieser Entscheidung anerkannt sei, dass die Gesellschafter persönlich, wie bei der OHG, entsprechend § 128 HGB für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich haften können. Hierbei dürften sich Anlagegesellschafter bereits existierender geschlossener Immobilienfonds, die als Gesellschafter bürgerlichen Rechts ausgestaltet sind, auch nach der geänderten Rechtsprechung des BGH für die davor abgeschlossenen Verträge weiterhin auf eine im Gesellschaftsvertrag vorgesehene Haftungsbeschränkung berufen, sofern die Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner zumindestens erkennbar war.

Im vorliegenden Fall lagen nach Ansicht des Kammergerichts allerdings besondere Aspekte vor, nach denen sich die Gesellschafter nicht auf einen Vertrauensschutz berufen konnten. Nach Ansicht des Kammergerichts mussten die Gesellschafter in dem zugrunde liegenden Fall von einer anteiligen persönlichen Haftung ausgehen, da sowohl der Prospekt als auch der dem Prospekt beigefügte Gesellschaftsvertrag auf eine persönliche Haftung der Gesellschafter für das streitige Darlehen hingewiesen hatten.

Oliver Busch

Oliver Busch ist seit 1992 zugelassener Rechtsanwalt in München.

Sein Fokus liegt in den Bereichen Bank- und Börsenrecht, Kapitalanlagebetrug, Arbeitsrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht.

Rechtsanwalt Busch ist als Autor und Referent zu verschiedenen Themen aus dem Kapitalanlagerecht tätig.