Schrottimmobilie. Der Europäische Gerichtshof wollte hereingelegten Fondsanlegern helfen. Doch der BGH in Karlsruhe hat die rechtlichen Hürden massiv erhöht.

Mieser Trick: Gutgläubigen Anlegern werden Eigentumswohnungen, andere Immobilien oder Anteile an maroden, geschlossenen Fonds verkauft, die bei weitem nicht das gezahlte Geld wert sind. Gekoppelt mit einem Darlehen sitzen die meist vermögenslosen Verbraucher dann in der doppelten Falle. Sie sollen nun über Jahrzehnte für ihre Schrottimmobilie abzahlen. Doch der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg wollte ihnen helfen. Bereits im Oktober 2005 erließ er zwei Urteile zum Widerrufsrecht (C350/03 und C-299/04). Aufhänger dafür war die Haustürwiderrufsrichtlinie der EU. Sie soll private Anleger (Verbraucher) vor übereilten Geschäften an der Haustür oder in ihrer Wohnung schützen. „Danach muss ein Kreditinstitut in Fällen, in denen der Anleger nicht über sein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages belehrt wurde, die Risiken tragen, die mit der in einer Haustürsituation zustande gekommenen Kapitalanlage verbunden sind“, erklärt Rechtsanwalt Oliver Busch von der Münchner Sozietät Engelhard, Busch & Partner (www.kanz lei-ebp.de). Konkret, so der EuGH, hätte nämlich ein privater Anleger bei rechtzeitiger Aufklärung durch die Bank seine Entscheidung, den Darlehensvertrag zu schließen, rückgängig machen können. Die Luxemburger Richter stellten hierzu ausdrücklich fest, dass der Verbraucher es dann auch hätte vermeiden können, sich dem Risiko auszusetzen, eine Immobilie zu kaufen, die zum Zeitpunkt des Kaufes viel zu hoch bewertet war. Der beliebten Ausrede selbst renommierter Banken, sie hätten von den windigen Praktiken der Verkäufer nichts gewusst, wollten die Richter auch noch gleich einen Riegel vorschieben. Ob die Bank wusste, dass der Vertrag an der Haustür geschlossen wurde oder nicht, spiele keine Rolle. Allerdings lässt sich aus den Urteilen des EuGH kein Recht zum Widerruf des Immobiliarkaufvertrages ableiten. Denn Kaufverträge über Immobilien sind ausdrücklich von der Richtlinie ausgeschlossen. „Dies bedeutete bereits für viele Anleger einen Dämpfer, da der Käufer einer Schrottimmobilie sich somit nicht allein durch einen Widerruf des Immobiliarkaufvertrages von seinen Verpflichtungen befreien kann“, sagt Busch. …

Lapidare Begründung: Ein Anleger könne sich bei einem Realkredit nicht auf die Grundsätze des“ verbundenen Geschäfts“ berufen. Denn Paragraf 9 des Verbraucherkreditgesetzes finde nach seinem eindeutigen Wortlaut und der ständigen Rechtsprechung des BGH hier keine Anwendung. Daran änderten auch die Urteile des EuGH nichts, so die Bundesrichter in Karlsruhe trotzig.

Offenbar um die Vorgaben des EuGH nicht völlig ins Leere laufen zu lassen, erweiterte der XI. Zivilsenat jedoch seine Rechtsprechung etwas: Eine eigene Aufklärungspflicht der Bank wird dann ausgelöst, wenn ein Anleger durch arglistige Täuschung mit unrichtigen Angaben der Vermittler, Verkäufer, der Fondsinitiatoren oder im Verkaufsprospekt zur Anlage verleitet wurde. „Diese Vermutung greift allerdings nur dann ein, wenn die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, der Initiatoren oder des Vertriebs nach den Umständen des Falles evident waren und sich der Bank aufdrängen mussten“, dämpft hm-Experte Oliver Busch gleich wieder die aufkeimende Hoffnung geprellter Käufer in Deutschland. …

Zwar hatte noch 2004 und 2000 der 11. Senat Anlegern geschlossener Immobilienfonds das Recht zugebilligt, auch Ansprüche gegen Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren und sonstigen maßgeblichen Beteiligten der Bank zu präsentieren. Nach dem neuen Urteil hält der Bundesgerichtshof nicht mehr daran fest. Derartige weitergehende Ansprüche gegenüber der Bank lehnt der BGH heute ab. „Auch dies bedeutet für die Anleger einen Rückschritt, da sie Ansprüche wegen fehlerhafter Prospektangaben oder etwa betrügerischer Schädigungen der Initiatoren selbst nicht nutzen können, um ihren Anlagekredit zu kündigen“, bedauert Oliver Busch.

Oliver Busch

Oliver Busch ist seit 1992 zugelassener Rechtsanwalt in München.

Sein Fokus liegt in den Bereichen Bank- und Börsenrecht, Kapitalanlagebetrug, Arbeitsrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht.

Rechtsanwalt Busch ist als Autor und Referent zu verschiedenen Themen aus dem Kapitalanlagerecht tätig.